A corretora de imóveis Denise Morrone é formada, também, em Ciências Econômicas e atua como avaliadora e perita judicial, cadastrada em 12 Varas no Fórum Central de São Paulo. Seu trabalho como avaliadora lhe abriu a possibilidade de atuar em um nicho diferenciado de mercado, especializando-se na avaliação de valores de locação de topos de edifícios para instalação de antenas de telefonia móvel ou televisão. O terreno é ermo e exigiu uma extensa pesquisa de sua parte, até que a corretora pudesse emitir um Parecer com segurança, embasado em estudos que envolvem diversos fatores. Denise conta que as antenas surgiram em sua carreira quando ela foi nomeada por um juiz para realizar uma lide renovatória de locação. `Pensei que seria algo simples. Porém, para minha surpresa, não era um imóvel. Era uma antena no topo do edifício.´ Por onde começar? Sem material de referência ou bibliografia para iniciar seus trabalhos, a corretora passou a conversar com amigos da área econômica, que pudessem nortear ou, ao menos, apontar um caminho mais lógico para sua avaliação. O conselho foi que ela deveria determinar, primeiro, quanto rende uma antena para cada operadora. `Passei a pesquisar mais sobre o tema nos sites da Agência Nacional de Tecnologia (Anatel) e da Teleco, uma empresa de consultoria, em São José dos Campos, que presta serviços para a Anatel e emite relatórios referenciais sobre o assunto, com estatísticas feitas por operadora, por acessos, por quantidade de aparelhos e por municípios.´ Estava dado o primeiro passo para o desenvolvimento de uma técnica que possibilita aos corretores determinar um valor mais justo e próximo da realidade do mercado, nesse segmento tão específico e ainda pouco explorado por esses profissionais. O Parecer produzido por Denise cruzou informações e compilou dados sobre a quantidade de aparelhos daquela operadora, o seu rendimento, o número de antenas já instaladas, para, a partir daí, calcular a renda anual dessa operadora. `Com esses dados em mãos, é possível se chegar a quanto rende cada antena por ano.´ Um fator importante descoberto por Denise é que, para esse tipo de locação, não importa o bairro onde se pretende instalar a antena. `O que importa é a quantidade de sinal e de acessos. Temos que trabalhar com a média porque não existe um trabalho filtrado por bairro, mas sim por DDD.´ Com um faturamento médio anual por antena entre R$ 800 mil a R$ 1,5 milhão, a corretora concluiu que o valor pago para a locação dos espaços no topo dos edifícios estava muito aquém da realidade. `Percebi que uma operadora ganha uma renda líquida anual, no âmbito nacional, de R$ 11 bilhões a R$ 15 bilhões. Em contrapartida, o valor pago aos condomínios pelo aluguel do espaço é muito pequeno.´ De um modo geral, quando um condomínio recebe uma proposta para locação de espaço para a instalação de uma antena desse tipo, surgem inúmeras dúvidas sobre o quanto cobrar, pois nem o administrador, nem o síndico e tampouco o corretor de imóveis têm conhecimento do valor justo do aluguel. Assim, na maioria das vezes, o locador simplesmente reage ao que a operadora oferecer.] `Se a gente trabalha em uma perícia judicial no método comparativo, não temos acesso ao contrato, ao teor da negociação da assembleia, porque é sigilosa. Nós só temos acesso ao boca a boca. Assim, a média do aluguel é definida pelas operadoras. Não é pelo valor do metro quadrado, porque elas absorvem, em média, para instalar uma antena, cerca de 30 metros quadrados. Esse tipo de locação foge a todas as regras para fazer uma perícia locatícia, tanto a do engenheiro com a ABNT, como a do corretor com o PTAM.´ Denise comentou que a preocupação principal dos condôminos, atualmente, não é o valor, pois qualquer renda extra é bem-vinda nos condomínios. A preocupação é com uma eventual interferência dessa antena. Quanto a isso, a corretora informou que existe uma lei municipal que estabelece regras de metragem e distância, que garantem absoluta segurança à locação. `Existe inclusive uma validação obrigatória pela prefeitura em até 60 dias para que aquela antena funcione ali.´ A receita obtida pode ser dividida entre os condôminos, abatida no valor do condomínio ou utilizada para custear despesas. A corretora alertou que é fundamental que aqueles que forem chamados a emitir um valor de locação para essas áreas percorram o mesmo roteiro que ela, determinando inúmeros detalhes relacionados ao negócio antes de fecharem um valor de aluguel. Segundo Denise, não há regras específicas para determinar a locação dos espaços em prédios residências ou comerciais. É necessária apenas uma avaliação das condições estruturais do prédio e do peso da antena, evitando riscos. `Como é um contrato longo, que varia em geral de 5 a 20 anos, o condomínio deve analisar muito bem antes de aceitar a proposta. Não raras são as demandas judiciais em que as operadoras querem negociar uma diminuição de valor ou uma mudança no indexador do aluguel.´
