Recentemente, o corretor de imóveis Carlos Araujo, (CRECI 55677-F), encaminhou ao Conselho um artigo de sua autoria, a respeito do
comportamento das instituições financeiras quanto ao crédito imobiliário. Seguem as ideias propostas pelo profissional, que podem embasar bons debates sobre o tema:
“Os bancos não estão somente interessados em vender dinheiro, mas sim em comprar, pelo menos, 50% da vida dos tomadores de empréstimos, que acreditam no falso modelo do sonho de ter a casa própria. Para que possamos vislumbrar como funciona o sistema, os ancos não disponibilizam valores abaixo de R$ 100.000,00 (cem mil reais) na forma de empréstimo com garantia de alienação fiduciária. Assim, efetuei algumas simulações de financiamento e participei indiretamente de duas praças de leilão extrajudicial, em que os lotes eram objeto de imóveis cujas matrículas tiveram averbações de consolidação em favor do banco credor fiduciário.
Nas duas ocorrências, notei que o banco, além de querer comprometer o restante de sua vida, também quer, de qualquer forma, continuar ganhando descabidamente com a comercialização dos imóveis expropriados na forma de leilões. Tais leilões são efetuados em primeira e segunda praça, com valores acima dos praticados pelo mercado, não tendo assim, o fiduciante, a menor possibilidade de reaver em seu favor uma parte dos valores ora pagos em função de sua aquisição.
Isso dito, e em consonância com a Lei 9.514/97 e suas alterações, os bancos e instituições financeiras expropriam a propriedade, consolidando-a em seu favor como parte de seu ativo e, em um terceiro leilão, a apregoam com valores pouco abaixo dos de mercado. Há, porém, uma ressalva nos editais dos pregões que diz que estarão os licitantes vencedores do leilão sujeitos a não concretização do negócio, por estarem condicionados à análise posterior do comitente (bancos/inst.Financeiras), que, em muitos casos, escolhe a quem pretende vender, afastando, assim, aquele que ofertou pagamento em dinheiro e dando preferência a um novo devedor fiduciário, ou seja a quem arrematar e pagar através de um financiamento. Fica entendido, assim, que, além de vender o dinheiro, a instituição quer vender imóveis.
A pergunta que não quer calar é: Quando o bem consolidado torna-se parte do ativo da instituição financeira e é revendido em leilão - por um valor muito acima do que foi adquirido anteriormente face à expropriação e ao não pagamento de qualquer centavo ao fiduciário que o perdeu - a instituição financeira paga o imposto sobre o lucro imobiliário??? Para um breve esclarecimento: Um sujeito adquire um imóvel no valor de R$ 250.000,00 e, para adquiri-lo através de financiamento, tem que oferecer como entrada 20% do valor do bem (R$ 50.000,00) e financiar os 80% restantes (R$ 200.000,00). Tem gastos com o contrato e seu registro de, provavelmente, 6% do valor da aquisição (R$ 15.000,00), e paga 18 parcelas (de um total de 420) que, somadas, equivalem a R$ 28.800,00.
Nesse momento, perde o emprego e em 120 dias, não consegue purgar a mora, ou seja, quita-lo na totalidade em 15 dias, por razões óbvias. Assim, em seguida, tem o dissabor de saber que “seu imóvel” irá para leilão em 1ª e 2ª praça (com intervalo de 15 dias) - pelo valor de R$ 280.000,00 no primeiro, e por R$ 230.000,00 no segundo leilão. Se não arrematado nessas praças e em função da Lei, ele terá automaticamente sua dívida quitada, sem ter a instituição financeira nenhuma obrigação de reaver a ele nenhum centavo. Fica claro, assim, que a única despesa sobre o bem ora adquirido por força de Lei pelo credor será o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens), pago à prefeitura onde se situa o bem, e uma taxa ao Cartório de Registro de Imóveis, para que figure na matrícula da propriedade que é do credor.
A aquisição forçada por parte do credor financeiro lhe permitiu um bom lucro e só quem perde esse valor é que sente na pele com reflexos na
alma. Numa terceira praça de leilão, esse credor, como já dito, ainda opta por não receber em dinheiro, para que seus lucros possam se multiplicar, escolhendo assim um novo licitante, que pagará pelo arremate do imóvel através de outro financiamento, novamente garantindo, assim, um círculo vicioso que lhe trará novos lucros, sem qualquer risco ou dúvida. A interpretação que muitos fazem sobre a Lei de Alienação Fiduciária é que o sujeito que faz o financiamento bancário seja dono do bem que está adquirindo, o que não é verdade. O bem somente estará aos cuidados e uso de quem o adquiriu enquanto adimplente com sua obrigação de pagamento. Ou seja, o bem é indiretamente da instituição que lhe conferiu o crédito e, após consolidada a propriedade em favor desta pelo inadimplemento de quem contraiu a dívida, deverá passar pelos trâmites de leilões, como já dito anteriormente, para satisfação da dívida.
Ao simular um financiamento pela Caixa Econômica Federal, fomos surpreendidos pelo vulto que se torna um simples empréstimo para
aquisição de um imóvel. Para financiar um imóvel de R$ 260.000,00 com R$ 220.000,00 dados como entrada, precisaríamos de R$ 55.000,00
(incluindo as despesas documentais). O que nos foi dito é que o valor não poderia ser inferior a R$ 100.000,00, que poderíamos dar R$ 160.000,00 como entrada e financiar os R$ 100.000,00 e que as parcelas seriam um total de 420 pelo SAC (sistema de amortização constante) corrigidas pela TR + 8,25% ao ano. O valor da 1ª parcela seria de R$ 958,00 e a última (35 anos depois) teria o valor de R$ 264,00. Os mesmos R$ 100.000,00 com parcelas em um total de 360, corrigidas pelo IPCA + 4,75% ao ano, teriam o valor da 1ª parcela de R$ 722,00 e da última (30 anos depois) no valor de R$ 303,86 - valores com base no IPCA do mês 10/2019.
Essa ocorrência foi vivenciada em novembro de 2019. Nesse 2º caso, entendo ser uma verdadeira arapuca que, mais uma vez, vai favorecer as
instituições de crédito, pois quem pode prever a estabilidade de nosso País daqui a 5 anos ou quem tem garantida a estabilidade no emprego ou a manutenção de seus ganhos ou proventos num futuro próximo? Só quem ganha, de qualquer forma, já sabemos. E se, daqui a 10 anos, o
sujeito que compromete 30% de sua renda para honrar seu financiamento vier se aposentar, tendo seu salário achatado em função da nova lei das aposentadorias? Como fazer nesses casos? E o valor de seguro que está embutido nas prestações do financiamento? Só favorece aos credores?
Agora, em maio de 2020, vivemos a pandemia pelo Covid-19 e fala-se em uma pausa no pagamento das prestações do crédito imobiliário por 4 meses. Isso parece bom mas, e depois? Para quem perdeu o emprego e talvez nunca arranje outro com salário igual, pergunto: e depois dos 4 meses, terá que perder também sua casa, abrigo da sua família, para o banco? Ou os bancos irão rever os contratos de financiamento para que não precisem tomar e leiloar a tão sonhada casa própria? O que fazer quando perder 3, 5 ou mais de 10 anos já pagos pelo financiamento?
Já que, quando vai a leilão em 1ª e 2ª praça, é sempre por um valor acima do praticado pelo de mercado e, quando não apregoado nessas praças, o banco fica isento de devolver parte do que foi pago. Fala-se também de renegociar o contrato, nesse momento, porém acredito ser um tiro no próprio pé, pois o futuro é imprevisível e bancos não negociam perda de vantagem. O ideal seria renegociar qualquer contrato somente seis meses após o final da pandemia, só assim teremos como norte a retomada dos empregos e uma nova avaliação sobre os futuros salários. Até lá, deveriam ser adiados todos os pagamentos para quem não tem salário fixo e contínuo como o dos servidores públicos.
Que fique claro, em minha humilde opinião, que essa discussão não é para promover inadimplência ou calote na dívida e sim, dar mais fôlego para que o devedor possa reorganizar sua vida e retomar suas obrigações, somente seis meses após o final da pandemia.
